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百強房企新增貨值達7.2萬億元 二線城市拿地步伐放緩
2019/10/20   來源:證券日報
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  從“全員銷售月”到十一黃金周“折上折”賣房,短短半個月,部分龍頭房企可攬入數百億元銷售額。10月初,各大龍頭房企都針對黃金周進行了額外優惠促銷。得到的結果是,盡管樓市整體平淡,但是只要價格足夠吸引,依然能夠快速“出貨”。

  值得關注的是,龍頭房企忙于打折賣房的背后,是快速回籠資金的目的,要么還債,要么買地,尤其要有足夠的新增投資,土地儲備充足,才能維持“明天”銷售額排行榜上的席位不掉隊。

  克而瑞研究中心統計數據顯示,截至2019年9月末,銷售百強房企的新增貨值達7.2萬億元,已有24家房企年內新增貨值突破1000億元,中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營。

  克而瑞研究中心表示,三季度土地市場形勢較二季度更加嚴峻,成交量同比和環比均下跌,溢價率持續回落。整體來看,百強房企拿地同樣保持謹慎,四成企業拿地銷售比低于行業平均水平。此外,三季度以來,房企在二線城市拿地步伐有所放緩。

  房企拿地貨值集中度上升

  從開年至今來看,300城土地市場延續低位運行狀態,溢價率已經連續5個月下調,9月份300城土地出讓平均溢價率下滑至7.7%,接近去年市場最冷期間水平。

  土地市場冷清的背后,是房企拿地投資趨于謹慎和理性。

  克而瑞研究中心統計數據顯示,在百強房企9個月完成的7.2萬億元新增土地貨值中,龍頭房企的獲取貨值能力優勢仍然顯著。銷售TOP10房企新增貨值占45%,較上月上漲3個百分點;20強房企的新增貨值占比則達到63%;對比銷售集中度來看,前30強房企的新增貨值集中度均高于銷售集中度,意味著未來TOP30房企市場份額仍有增大的空間。

  從拿地布局來看,在百強房企新增土地儲備中,一、二線城市和三、四線城市的占比幾乎旗鼓相當,較去年全年而言,二線城市占比提升近6個百分點,可以看出,在行業調整過程中企業投資更聚焦于高能級城市。

  但從各季度的走勢來看,回歸二線雖然帶動上半年部分二線城市土地市場快速升溫,二季度百強房企二線投資占比一度高達48%,較三、四線城市高出2個百分點。但三季度以來,在二線城市地價短暫攀升后之后,企業投資也趨于理性,二線城市拿地步伐也有所放緩。

  總體來看,百強房企拿地態度保持理性,拿地銷售比下降至0.38。分梯隊來看,最為理性的是10強房企和31名-50名的房企,雖然均較一季度有所提升,但兩個梯隊前9個月拿地銷售比分別為0.36和0.33,低于行業平均線。

  而銷售額排行在11名-20名與50名-100名這兩個梯隊的拿地銷售比為各梯隊中最高,且一直都保持高位穩定。對此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企擴大規模、提升行業地位的需要;另一方面體現出中小房企發展壓力比較大。

  值得警惕的是,前三個季度中仍有少部分土儲較少的房企拿地力度與去年大幅下滑,未來或將面臨銷售業績增長后勁不足、拿地策略被迫調整的問題。總體來看,大部分規模房企的土儲去化保持在行業平均水平,因此行業周期下行之際謹慎投資并不會對未來業績造成影響。

  龍頭房企拿地更為謹慎

  “從企業本身來講,其實是非常愿意拿地的,但一般企業拿地投資要根據回籠的現金流定,因此資金鏈狀況決定了房企的補倉力度,尤其對中型房企來說,主觀上拿地意愿很強烈,擴大規模和提升業績的目標明確,哪怕錢貴一點,如果融資到位就會去土地市場找機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,目前來看,全國土地市場底價成交地塊增加,可謂拿地的窗口期,但房企仍要根據自身戰略和資金鏈狀況布局。

  事實上,龍頭房企投資更為謹慎。從拿地單價上就可見一斑。據克而瑞研究中心統計數據顯示,TOP10房企前9個月新增土儲平均成本為4646元/平方米,低于百強平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土儲平均成本為5838元/平方米,對于這部分企業來說,拿地同時還應該注意控制成本,保證盈利空間。

  對此,有業內人士稱,拿地投資力度多取決于銷售情況和融資情況,即是企業現金流水平。保持好的投資節奏的企業,都是根據現金流“量入為出”式拿地,才能保證企業安全。

  “現金流是房企發展至關重要的一部分,可以視作房企的‘血液’,現金流管理的好壞,直接關系到房企的生死存亡。”第一太平戴維斯估價及顧問服務部華北區高級董事胡建明向記者表示。

  不過,仍有一部分房企拿地相對積極,既有華潤、龍湖、招商蛇口等老牌企業,拿地銷售比在0.6左右,顯著高于行業平均水平,也有一些千億元房企如中梁、融信等,拿地相對積極主動。土地儲備底氣稍有不足,是這些房企在尋求規模進階和擴張拿地積極的因素之一。

  接下來,克而瑞研究中心認為,結合房企自身銷售和市場環境兩方面因素來看,四季度大多房企任務重心會在銷售上,投資力度還會進一步下滑;對于確實有較大納儲需求的房企而言,建議通過多元化的拿地方式增加土地儲備,降低拿地成本及風險。

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