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史無前例的房地產融資管控
2019/10/21   來源:界面新聞
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房地產行業融資全面收緊還在不斷深化。

10月12日,北京銀保監局印發《關于規范銀行與金融科技公司合作類業務及互聯網保險業務的通知》,規范北京地區銀行與金融科技公司合作類業務。

《通知》明確表示加強資金用途合規性審查,要求銀行按照穿透原則,嚴查資金用途合規性,嚴防信貸資金違規流入網絡借貸平臺、房地產市場等禁止性領域。

監管部門查漏補缺的動作不斷從大處延伸至小處。嚴防信貸資金流入房地產市場及控制房地產貸款數量的地方性監管政策還在密集出臺。

也是在10月12日,據《每日經濟新聞》報道,某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策,房地產貸款占比高于20%的農商行,不得以任何方式新增房地產貸款。

這僅是房地產融資收緊政策的最新案例。自今年5月銀保監會下發“23號文”開始限制銀行和信托融資后,房地產融資渠道步步收緊,信托、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等的監管新政頻出。

一個字,難!

從小房企至龍頭房企,均在承受著不同程度的融資壓力。

融資“太難了“

不管是奔波在一線為具體項目找錢的員工,還是運籌帷幄的企業老板,他們都覺得今年融資“太難了”。

“今年是最近這些年中融資最艱難的一年”,一位房企負責融資的高管對界面新聞感慨稱。

在融創8月份的中期業績會上,董事長孫宏斌甚至用“史無前例”形容當下的融資環境。

這場“史無前例”的融資管控始于今年5月。

今年一季度房地產融資環境相對寬松,地產信托增量變大,土地市場熱度提升,地王頻現,宏觀杠桿率也開始飆升。但好景不長,房地產市場隱現出的小陽春被迅速遏制,監管開始加強對地產融資端的限制。

5月銀保監會印發的“23號文”要求嚴格禁止信托、銀行等金融機構違規向房地產企業輸送信貸資金,尤其體現在前端融資方面。

當月底,市場還有消息稱數家地產商被列入暫停公開市場發債業務的名單,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。至此,融資的錢不能用于拿地了,房企融資受限的緊張氛圍開始在行業內鋪開。

“不敢做!”融創一位負責項目融資人士向界面新聞表示,銀行和信托對融資提出更高的合規要求,誰都怕忽然檢查到自己頭上。”

進入7月,房地產融資再度收緊。當月,《中國證券報》報道稱,監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了窗口指導,要求控制房地產貸款額度。

緊接著,房企通過發行外債來補充營運資金或償還境內債務的渠道也被堵死了。

7月12日晚間,發改委發布關于房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知,房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

監管政策頻密和深入程度還不止于此。8月,銀保監會辦公廳正式下發《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作,將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

也是在8月,房地產開發貸額度也開始收緊。總的開發貸規模將嚴格控制在2019年3月底時的水平。這就意味著,房地產開發貸余額將從二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億規模。

這是自收緊公司債、信托融資、銀行貸款后又一控制房企融資的舉措。房企幾乎所有的融資渠道都受到全面調控。

“連開發貸都被限制了。”一位不具名房企融資人士向界面新聞表示,“明顯看到,7月之后,8月、9月的融資金額是在下降的。”

7月后,地產商事實上的融資規模確實進入低溫通道。

同策咨詢研究院監測的40家典型上市房企數據顯示,2019年8月房企完成融資金額共計368.26億元,環比下跌58.15%。9月的這一數字為689.56億元,雖然環比上漲87.25%,但這一規模也僅是今年月度融資額的平均水平,和今年3月高峰的千億融資仍相差甚遠。

“公司債從去年年底規則已經改了,只能用于借新還舊。現在ABS也同樣受到了制約。”上述人士告訴界面新聞,從8月開始,交易所收緊核心企業ABS發行量,“注冊金額減少,用途限定為只能用于以新還舊形式進行置換”。

ABS也是房地產開發資金的重要補充。聯訊證券在近期的一份研報中指出,去年ABS融資大概新增1300多億,今年新增只有約1100億。

在常見的融資渠道受限后,房企內部現金流銷售回款成為最重要的資金來源。根據聯訊證券和Wind的數據顯示,目前銷售回款占到房地產開發資金來源的42%。

但在“房住不炒”的房地產調控政策下,銷售回款并不容樂觀。短期來看,這與商業銀行發放按揭貸款的速度密切相關。

“銀行也在收緊按揭額度。開發商提取按揭貸款的難度越來越大,并且還會有一個往回收的過程。“上述房企人士對按揭貸款也持悲觀情緒。

央行數據顯示,今年上半年新增居民貸款達到3.8萬億,同比增長4%,其中與按揭相關的居民中長期貸款新增了2.8萬億,同比增加10%。聯訊證券分析指出,下半年的按揭貸款額度不容樂觀,因為2016至2018年新增額度分別為5.7萬億、5.3萬億、5.0萬億。

監管對于房企資金管控,從拿地端逐步深入至開發端,甚至影響至銷售端。外部融資和內部現金流全面收緊,寬松的融資一去不復返了。

房企對于這輪融資管控的預期逐步下探。“這得看房地產政策調控周期有多長,我們預計到明年一季度都不會有好轉。”上述房企融資負責人對記者表示。

分化加劇

在監管全面封堵融資的高壓之下,房企融資方式分化,高下立現。

“已經不是前幾年那種無腦投資的時代了。”陽光城一位融資高管如此總結目前行業融資環境,她說房企融資分化明顯。

聯訊證券指出,國內貸款門檻較高,銀行多以優質房企為主要客戶,小房企得到的支持較少,更多依靠非標融資。在當前環境下,房企融資方式漸趨多元化。

9月,華夏幸福子公司九通投資與中信信托和中原信托簽訂《永續債權投資合同》,永續債權投資金額分別為40億元和不超過20億元。

首開股份控股子公司首開中庚投資向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計劃,期限2年。

陽光城接受華融融德資產管理有限公司委托恒豐銀行股份有限公司北京分行提供7億元的委托貸款。

同策研究院指出,近年來,經國家監管,商業銀行發放委托貸款條件頗嚴,這是其監測以來,繼2018年1月后發生的第一筆委托貸款。

除了這些合規的創新融資方式之外,也有房企依舊通過不合規的方式緩解當下資金困境。“市場有個別機構,會拿一個資質齊全的項目來做包裝,給企業放款,放款之后用于土地獲取,繞道做一個符合監管要求的做法。”一位不具名融資人士指出。

上半年,曾有兩個月短暫的非標融資窗口期,很多資金緊張的企業得以輸血,但包括龍湖在內的房企并沒有使用這類產品。很快,這種融資手段被監管叫停。

“大家都想要錢的時候,資金成本就會往上漲。”上述人士指出,在融資成本上,房企分化更為嚴重。

華夏幸福上述永續債年利率就超過9.5%。7月11日,大發地產發布公告稱,擬發于2021年到期的1.8億美元優先票據,融資利率為12.875%。泰禾集團旗下子公司,在9月發行的一筆2億美元境外債券,票面利率也達到11.25%。

與此形成鮮明對比的是,也有房企拿到高額低息貸款。9月,碧桂園全資附屬卓見國際所發行的一筆,2023年到期金額為78.3億港元的有抵押擔保可換股債券利率為4.50%。龍湖在9月發行的一筆金額為8.5億美元10年債,票息只有3.95%。

上述房企融資負責人對記者表示,“目前融資依舊是趨緊的。龍湖美元債票息低,在于龍湖本身評級指標是3A,在境外是民營房企中最好的公司。”

國際評級機構標普、穆迪和惠譽維持龍湖“BBB-”,“Baa3”和“BBB”的長期企業信用評級,評級展望是“正面”和穩定。

評級受公司長期盈利能力、負債結構等多方面因素影響。在民營企業中,這個指標極大影響房企在融資過程可選擇空間。

根據財報,2019年上半年龍湖的平均借貸成本為4.56%。這一數字,甚至低于龍頭房企碧桂園的6.13%。

央企和國企融資優勢是顯而易見的。今年上半年,中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%,較2018年末均有下降。

房企分化還體現在債務壓力上。房企融資難已成定局,對房企而言,貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低,信用風險相對來講會比較大。

華泰證券在6月的一份研報中指出,在民營企業中融信、雅居樂、榮盛發展、濱江集團等企業,一年以內到期的境內債券占各自存量債券規模的60%以上,債務到期壓力較大;萬達商業、陽光城、金地等的境外債券到期壓力較大。

房企長期對于財務精細化管控程度決定了其在穿越市場周期能力。

為規避資金風險,一些企業選擇減少拿地控制擴張規模抑或是選擇退出房地產行業;另一些企業則已經備足糧草等待市場拿地窗口期。

現金流受限后,土地市場降溫。聯訊證券分析指出,今年土地成交價款出現了斷崖式下降,去年尚有18%,今年則是-27%,下降45個百分點。其中三四線城市降幅最大,同比是負40%到50%之間。

而界面新聞從多家房企了解到,已有房企正在儲備現金流在今年四季度開始適時掃貨。

在這一輪房地產調控周期中,或許新一輪洗牌也隨之開始了。

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